鄂府发〔2025〕34号
各旗区人民政府，市人民政府各部门，各直属单位，各大企事业单位：
为深入贯彻落实中央城市工作会议精神，适应房地产市场供求关系变化新形势，建立“人、房、地、钱”要素联动新机制，完善“市场+保障”住房供应体系，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式，更好满足居民合理住房需求，促进房地产业高质量发展，结合我市实际，制定本意见。
一、优化土地供应
（一）合理安排土地供应。落实以人定房、以房定地要求，住建部门根据人口变化确定住房需求，编制城镇住房发展规划和年度计划，自然资源部门根据住房需求科学安排新增土地供应和存量土地盘活，合理确定公共基础设施、工业、住宅、商业等方面的用地比例、布局并严格落实执行，促进房地产市场供需平衡、结构合理。对商品住宅去化周期超过36个月的，暂停新增商品住宅用地出让；商品住宅去化周期在18个月（不含）至36个月之间的，按照“盘活多少、供应多少”原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。根据非住宅用地存量以及待售库存，审慎新增非住宅用地供应。各旗区商品住宅去化周期由住建部门定期公布。落实征拆安置支出，供应土地需为净地。（责任单位：市自然资源局、市住房和城乡建设局，各旗区人民政府。以下各项任务均涉及各旗区人民政府,不再单独列出)
（二）优化土地出让方式。新出让商品住宅用地可采取“定品质、竞地价”的出让方式，由住建等相关部门提出供应土地的住宅品质的标准要求，由自然资源部门将住宅品质、公共服务设施配建要求、建设时序、移交主体和产权归属等内容纳入土地供应方案，作为国有建设用地使用权出让的条件和依据。新出让商品住宅用地土地出让金，房地产企业可以采取分期方式支付。（责任单位：市自然资源局、市住房和城乡建设局、市财政局、市税务局）
二、强化规划政策支持
(一)商服用地规划政策支持
1.允许功能复合设置及用途合理转换。在符合国土空间规划、用途管制、质量安全、功能协调、配套完善，不影响相邻关系等前提下，商服用地可兼容文化、教育、体育、医疗、养老、托育等服务功能和设施，允许商服用地内部各细分地类之间的性质互相转换。(责任单位：市自然资源局)
2.允许已出让未开发商服用地合理调整用途。对已出让尚未开工建设的商服用地，可优先调整为养老、文化、旅游、科教、体育、现代物流仓储等国家鼓励的新兴产业或公共服务用地。在满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，允许旗区根据地方实际编制“商业去库存”实施方案，调整为居住用地的需达到《鄂尔多斯市高品质住宅小区评价标准》规定的二星级以上标准，用于保障性住房的比例不低于成品住宅建筑面积的10%，实施方案应按法定程序审批。(责任单位：市自然资源局、市住房和城乡建设局)
3.支持商业、办公项目调整转型。对在建或闲置的商业办公、酒店等非居住房屋可依法依规改造为租赁式公寓及养老、文化、旅游、体育等国家鼓励的产业用房，也可在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，依法依规改建为保障性租赁住房。对于已建成但未售的空置商业、办公项目，在不改变规划用途，不影响经营使用功能，满足用水、用电等条件下，由各相关部门根据各自职责出具满足消防、质量安全等意见后可办理不动产分割、合并登记，促进非住宅商品房销售。(责任单位：市自然资源局、市住房和城乡建设局)
（二）住宅项目规划政策支持
1.优化住宅容积率计算规则
（1）项目用地范围内按要求配建的公共服务配套设施(包含社区服务用房、养老服务用房、托育助残用房、医疗卫生用房、公共卫生间、文体用房等)建成并完成竣工验收备案后无偿移交且产权登记给各相关部门，建筑面积不计入容积率。
（2）在满足规划条件要求设置公共服务配套设施的基础上，鼓励房地产企业利用地下空间增设社区食堂、图书室、游泳馆、洗车房、健身房等配套设施，建筑面积不计入容积率。建成后由开发建设企业自持，面向全体居民运营，不得分割登记，不得转让、抵押。
（3）居住建筑封闭阳台进深在2.1米以内的部分，按水平投影面积的1/2计入容积率，进深超过2.1米的部分，按照全面积计入容积率，每户阳台水平投影面积之和，应不超过套内建筑面积（不含阳台）的15%，超出部分按全面积计入容积率。房产测绘机构需按以上规则进行封闭阳台面积测算。
（4）建筑外墙保温不计入地块容积率计算。鼓励房地产企业选择新型外墙保温材料，提高节能性能。
（5）鼓励房地产企业采用石材、陶板、金属板等富有质感的高品质建筑立面装饰做法，其饰面层建筑面积不计入容积率。中心城区（东胜区、康巴什区、伊金霍洛旗阿勒腾席热镇）住宅底部及住宅小区内公服配套建筑、公共建筑应采用石材、陶板、金属板等富有质感的高品质建筑立面装饰材料。
（6）鼓励提升住宅半开敞空间，可设置外挑层高不小于两个自然层高的户属空中花园，户属空中花园不计入容积率，不计入地块建筑面积。
（7）为丰富居住空间形式，建筑面积超过180平方米的住宅，可在起居室（厅）设置1处挑空空间。其挑空部分不大于两层层高，水平投影面积不超过住宅套型建筑面积的20%且不大于50平方米的，按其水平投影面积计算容积率，超出部分按2倍计算容积率。
（8）为补充适应本地气候特点的室外游憩设施和景观空间，在不影响居民日常生活的前提下，可在小区场地内设置风雨连廊，将相互独立的建筑物或将建筑物与小区内广场、游园等公共空间相互连接。无围护结构风雨连廊，其建筑面积不计入容积率、不计入建筑密度。
（9）为合理利用底层架空空间，补充健身、亲子、阅读、休闲等基础公共服务功能，可在集中绿地、活动场地附近的住宅建筑底层设置架空层，作为小区公共通道、居民活动空间等使用，不得分割登记、不得分摊。对于面积不超过建筑基底面积50%、高度在4.9米以下的架空层，其建筑面积不计入地块容积率；超出建筑基底面积50%部分及高度大于4.9米的部分按实际面积计入容积率。
不计入容积率部分要与项目同步施工、同步验收、同步交付，且不得违规出租出售和用于企业办公、私人会所等与住房小区公共服务无关的用途，各相关部门要在验收、交付使用等环节严格监管，如企业未按要求投入使用，应依法依规予以查处。
2.简化住宅项目配套商业审批手续。为提高住宅项目规划设计灵活性和居住生活便利性，可配套建设不超出总计容建筑面积10%的商业服务性建筑，规划条件或土地出让合同中未明确载明商住兼容比例的，按自然资源部门批准的规划设计方案比例确定，并同步签订土地出让合同补充协议。规划条件或土地出让合同中明确兼容比例的从其规定。
3.根据住宅项目所处区位、规模、品质定位等因素优化地下车位配比，相关规定另行研究出台。
本意见实施后取得国有建设用地使用权的新建住宅项目，已审批未开工的住宅项目，可申请优化工程设计方案，并依法依规办理规划许可变更等相关手续。(责任单位：市自然资源局、市住房和城乡建设局)
三、落实信贷支持政策
（一）保障房地产合理融资需求。推动房地产项目融资“白名单”扩围增效，建立与项目开发公司制相匹配的主办银行制，房地产融资协调机制成员单位按职履责，加大项目把关、推送、问题项目修复及贷款投放力度，推动房地产企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变。对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、不存在涉法涉诉的项目，在风险可控的前提下，建立授信绿色通道，优化审批流程、缩短审批时限，积极满足合理融资需求；对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持。取得预售许可后已建未售未确权的房屋，可按套办理在建工程抵押，允许抵押人根据项目销售进度逐套解押销售，满足企业融资需求，促进项目如期交付。主办银行应加强贷款资金封闭管理，严防信贷资金被挪用于购地或其他投资。（责任单位：市住房和城乡建设局、中国人民银行鄂尔多斯市分行、国家金融监督管理总局鄂尔多斯监管分局、市自然资源局）
（二）加大个人住房贷款支持力度。落实国家关于调整存量房贷利率政策。居民家庭购买首套、二套商品住房，商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于15%。鼓励商业银行对生育多子女家庭商业贷款购买商品住房时给予核减一套家庭住房套数。完善商业性个人住房贷款利率动态调整机制。住房公积金贷款实行“认房不认贷”政策，以申请贷款房屋所在旗区范围内实有住房套数为认定标准，不涉及贷款信息。支持缴存人提取住房公积金用于自住住房装修、物业管理、维护修缮等与住房直接相关的消费。（责任单位：市住房和城乡建设局、市自然资源局、中国人民银行鄂尔多斯市分行、国家金融监督管理总局鄂尔多斯监管分局）
四、加大住房保障力度
（一）增加保障性住房供给。按照以需定购、以需定建原则，有序推进保障性住房建设。用足用好国家保障性住房再贷款政策，探索组织地方国有企业按照政府主导、市场化运作、自愿参与思路，以合理价格收购符合户型、面积、位置要求的项目用作保障性住房。坚持从实际出发，分旗区建立保障性住房轮候库。中心城区（东胜区、康巴什区、伊金霍洛旗阿勒腾席热镇）新挂牌土地，地上建筑面积在5万平方米以上的，属地政府根据需求可按照不低于地上建筑面积6%的面积且最低不少于1个单元的比例配建保障性住房或人才住房，纳入保障性住房或人才住房体系统一管理。（责任单位：市住房和城乡建设局、市自然资源局）
（二）有序推进城中村和危旧房改造。积极争取各类专项资金，按照“拆除新建、整治提升、拆整结合”科学分类，支持有需求的旗区因地制宜实施城中村改造。可合理增加住宅用地容积率，推动片区基础设施和配套公共服务设施提升完善，促进人居环境提升融合。加大危旧房改造力度，可采取新建、改建、加固等方式，优先改造D级危险住房。（责任单位：市住房和城乡建设局、市自然资源局）
（三）促进住房租赁市场发展。加强对住房租赁市场的监管和引导，加大租赁住房有效供给，多渠道筹建租房房源，鼓励专业化租赁运营企业发展，支持企业改造盘活自持商品房用于租赁，鼓励发展产业园区配套宿舍。规范住房房源信息发布。住房租赁企业应具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力。支持商业银行向各类主体依法合规新建、改建长期租赁住房发放住房租赁开发建设贷款，支持向住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款。加强租赁合同备案管理，出租人和承租人应实名签订住房租赁合同。探索推动租购住房在公共服务上享受同等权利。建立住房租金监测机制，定期公布租金水平信息。（责任单位：市住房和城乡建设局、市教育体育局、国家金融监督管理总局鄂尔多斯监管分局）
五、改革商品房销售模式
（一）试点推进商品房现房销售。严格落实有关鼓励政策，加大用地、规划报建、金融等扶持力度，继续在试点旗深入推进商品房现房销售，新挂牌土地全部实行现房销售，已出让未开工土地可整体或选取部分楼栋实行现房销售。继续实行预售的项目，逐步提高预售办理条件，条件成熟后可逐步向现房销售过渡。（责任单位：市住房和城乡建设局、市自然资源局、国家金融监督管理总局鄂尔多斯监管分局负责）
（二）积极促进住房“以旧换新”。积极搭建平台，鼓励房地产企业、经纪机构、购房人联动，通过“旧房帮卖、新房预订”等途径畅通商品房“卖旧买新”实施路径。金融机构对个人旧房可采取“灵活抵押”的方式，对购房人提供贷款支持，定向用于抵押人购买新房。开展二手房“带押过户”。鼓励国有企业收购个人用于“以旧换新”的旧房并改造为保障性住房或人才住房，各旗区可给予收购补助资金，金融机构可给予融资贷款支持。（责任单位：市住房和城乡建设局、市自然资源局、国家金融监督管理总局鄂尔多斯监管分局）
六、优化房地产监管
（一）加强住宅项目全环节监管。落实《住宅项目规范》（GB 55028-2025）、《内蒙古自治区高品质住宅开发建设指导意见》（内建房〔2024〕178号）和《鄂尔多斯市高品质住宅小区评价标准》,各相关主管部门按照各自职能职责加强对住宅项目从土地出让、规划方案、施工图设计、施工建设、销售、工程验收、物业管理全环节的评审、监管，推动高品质住宅开发建设标准在项目中有效落地。对新建住宅项目未按要求建设交付等问题，应及时查处整改。深入推进星级绿色建筑发展，严格落实绿色建筑标准要求。积极引导房地产企业“做好房子、做好服务、做好企业”，提升全行业住宅品质意识，以优秀企业、优质项目为示范引领，带动全市房地产开发建设水平提升。房地产企业应在售楼场所醒目位置公示小区配套公共服务设施、公摊面积、前期物业费等信息。(责任单位：市住房和城乡建设局、市自然资源局)
（二）优化房地产项目审批。推行“拿地即开工”，房地产开发项目全流程实行“一次性告知、一套申请材料、完成多项审批”的在线办理模式，限时办结。房屋建筑工程项目满足土地、规划条件，建设单位确定施工单位后，可分阶段核发建筑工程施工许可证，支持单独核发基坑支护和土方开挖阶段建筑工程施工许可证。房屋建筑工程项目在消防、水电等满足相关要求的前提下，责任主体作出承诺和责任可追溯后，可依法依规对项目开展分期验收。分期验收时，住宅配套的公共服务用房须在首期建设、同步交付。鼓励房地产企业在新开发项目网签商品房买卖合同中约定“交房即交证”，督促企业在房屋验收阶段将规划核实、消防验收、档案验收等事项纳入联合验收，逐步实现“交房即交证”。将房地产企业的信用评价、涉法涉诉、是否存在违规建设和逾期交付等情况作为参与土地招拍挂的参考条件，限制存在停工逾期烂尾、重大债务风险等出险企业新开发项目。建立购地资金审查制度，确保房地产企业使用合规自有资金购地。（责任单位：市住房和城乡建设局、市自然资源局）
（三）全力防范化解房地产领域风险。坚持分类处置、“一项目一策”，充分发挥项目融资“白名单”作用，积极推动银行业金融机构加大房地产融资支持力度，全力打好保交房攻坚战，推动商品房项目按时保质交付。推动房地产开发实行项目开发公司制，项目公司的经营范围仅限于房地产开发经营，不得开展房地产开发经营以外的业务。强化项目公司属地监管职责，落实项目公司法人主体权利，项目交付前严禁企业总部、股东抽调项目开发公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红。持续开展房地产领域风险防范化解行动，实施项目风险动态监测，加大涉险项目解困帮扶，多渠道、多方式筹集资金，支持国有企业、房地产企业、金融资产管理公司等参与项目重组。（责任单位：市住房和城乡建设局、中国人民银行鄂尔多斯市分行、国家金融监督管理总局鄂尔多斯监管分局）
（四）加强预售资金监管。加大全过程监督监管力度，督促房地产企业、商业银行、购房人将预售资金全部直接存入监管账户，确保监管额度内资金专款用于工程建设，保障建设质量，严厉打击房地产企业规避预售资金监管等违法违规行为，鼓励购房人参与监督，确保商品房竣工交付。对不按规定执行预售资金监管的企业，应依法依规严格查处并记入信用档案。进一步优化预售监管资金拨付节点和额度。对于符合全市高品质住宅小区标准的项目，在保交付的前提下可适当优化资金拨付节点、提高拨付比例，支持项目加快建设。支持通过银行保函方式置换预售监管资金，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的30%。（责任单位：市住房和城乡建设局、中国人民银行鄂尔多斯市分行、国家金融监督管理总局鄂尔多斯监管分局负责）
（五）持续规范房地产市场秩序。强化部门联动，健全联合执法和惩戒机制，加大市场乱象整治力度，加强二手房交易监管，严厉查处捂盘惜售、价格欺诈、延期交付、降低交付品质、违规销售工抵房及利用新媒体等途径炒作、虚假宣传等扰乱市场秩序行为，保障购房人合法权益。严格落实房地产经纪机构备案制度，加强对经纪机构及其从业人员监管。（责任单位：市住房和城乡建设局、市市场监督管理局）
本意见自印发之日起施行，有效期三年。本意见施行后，国家、自治区另有规定的，按照有关规定执行。
鄂尔多斯市人民政府
2025年8月6日
