内蒙古自治区住房和城乡建设厅关于印发《内蒙古自治区住宅前期物业服务招投标管理办法》的通知

内蒙古自治区住宅前期物业服务招投标管理办法

第一章  总则

第一条  为规范自治区住宅前期物业服务招标投标活动，强化对建设单位选聘物业服务人行为的指导监督，构建质价相符、竞争有序的物业服务市场机制，根据《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》《物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《内蒙古自治区物业管理条例》等法律法规，以铸牢中华民族共同体意识为主线，结合自治区实际，制定本办法。

第二条  自治区行政区域内新建住宅物业的建设单位选聘前期物业服务人进行的招标投标活动及其监督管理，适用本办法。

本办法所称前期物业服务，是指建设单位选聘的物业服务人，在业主、业主大会依法选聘物业服务人前实施的物业管理服务。

本办法所称招标人，是指依法组织物业服务招标工作的建设单位。

第三条  物业服务招标投标活动应当遵循公开、公平、公正、择优及诚实信用原则，兼顾服务质量与价格匹配，切实保障业主和物业服务人的合法权益。

第四条  自治区住房和城乡建设厅负责指导、监督和管理全区住宅物业服务招投标活动。

盟市物业主管部门负责本行政区域内住宅前期物业服务招投标工作的指导、监督和管理，并对旗县（市、区）物业主管部门的招标备案、中标备案等工作进行监督检查。盟市物业主管部门应当将住宅前期物业招标投标行为纳入信用体系管理。

旗县（市、区）物业主管部门是本行政区域内住宅前期物业服务招投标活动的日常监管主体，负责招标备案、中标备案办理，对招标投标活动实施全程监督，依法查处违法违规行为。

第五条  住宅前期物业服务招投标活动应当优先依托公共资源交易平台组织实施。暂不具备条件的，经物业主管部门确认后，可以在符合要求的招投标管理平台上开展。

第六条  盟市、旗县（市、区）物业主管部门可以依托自治区物业监管平台拓展使用功能，开发招投标管理模块。各盟市物业主管部门应当组建住宅前期物业服务招投标评审专家库，建立专家信息共享机制，促进区域间专家资源互补。盟市物业主管部门要定期组织对评标专家开展政策法规、专业技能和廉洁纪律培训，对评标能力、履职情况进行综合考评，对不称职或存在违法违规行为的专家，应当及时清退出专家库，且不再具备入库资格。  

第七条  盟市应当建立住宅前期物业服务招投标信用激励与惩戒机制。充分运用物业服务企业信用评价结果开展招投标评审，对信用等级高、履约记录良好的物业服务人，在评标环节按规定予以加分激励；对存在违法失信行为的主体依法实施联合惩戒。其中，存在串通投标、弄虚作假且情节严重的，依据《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》相关规定，取消其一至二年内参加招标项目的投标资格，并向社会公告。

第二章  招标

第八条  招标方式分为公开招标和邀请招标。采用公开招标的，应当优先在公共资源交易平台组织实施，并在国家和自治区规定的媒介上发布招标公告。

有下列情形之一的，可以采取邀请招标：

（一）技术复杂、有特殊要求或者受自然环境限制，只有少量潜在投标人可供选择的住宅建设项目；

（二）采用公开招标方式的费用（招标代理服务、公告发布、专家评审等全部招标相关成本）占项目合同金额的比例过大，其中合同金额100万以下，费用占比超过3%的；合同金额100万（含）至5000万，费用占比超过2%的；合同金额5000万以上，费用占比超过1%的。

采用邀请招标方式的，应当向三个以上信用良好的物业服务人发出投标邀请书。

第九条  投标人少于三个或者住宅规模小于二万平方米的，经物业项目所在地旗县（市、区）物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务人。分期开发项目不得拆分建筑面积规避招标。

协议选聘完成后，应当及时将选聘结果、最终协议文本及审批材料报旗县（市、区）物业主管部门备案，备案材料与审批材料保持一致。协议选聘的前期物业服务收费标准应当与服务水平相适应，收费标准应当在备案材料中专项列明。

第十条  招标人可以提出服务标准，投标人根据服务标准报价；招标人也可以提出物业服务费价格要求，投标人根据价格要求提供服务方案，服务方案优者中标。

第十一条  招标人可以自行组织招标，也可以委托具备相应能力的招标代理机构代理招标。委托代理应当签订书面委托合同，明确委托范围、权限、服务费用及列支渠道等内容。

代理机构承接招标代理业务，应当具备下列条件：

（一）具有独立承担民事责任的能力；

（二）具备独立办公场所和编制招标文件、存储招标资料等所需要的办公条件；

（三）具有熟悉招标投标及物业管理相关法律法规、具备编制招标文件等相应专业能力的从业人员；

（四）法律、法规、规章规定的其他情形。

招标代理机构应当在委托范围内依法开展工作，遵守招标投标法律法规关于招标人的规定。

第三章  招标文件与公告备案

第十二条  招标人应当结合项目实际特点编制招标公告、投标邀请书及招标文件。招标文件需包含以下内容：

（一）招标项目基本情况；

（二）物业服务费计费方式；

（三）招标核心内容，包括服务内容、标准、最高限价、服务情形等；

（四）物业服务人员配置、服务时限等要求；

（五）投标文件编制规范及投标人资格条件；

（六）评标标准与方法应当明确商务标和技术标的权重、分值及中标候选人数量。技术标评审应当重点考核服务方案的可操作性，细化保洁频次、维修响应时限、绿化养护周期等可量化指标。商务标中可以设置信用评价相关分值，具体分值占比由招标人根据项目实际自行确定，但应当符合公平竞争原则，不得以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人。

（七）商务标加分项设置及评分标准，应当明确信用评价、专业技术人员配置、财务状况、经营业绩、综合能力等维度的加分依据、加分幅度及审核要求，加分项总分值不得超过商务标总分的30%；

（八）共有部分经营收入、管理分配方式；

（九）招投标活动实施方案；

（十）物业服务合同主要条款及服务外其他附加要求；

（十一）法律法规规定的其他内容。

未列入招标文件服务内容清单的，不作为收费测算依据。招标人应当根据选定的计费模式，在招标文件中明确服务内容、服务标准及投标报价要求。采用酬金制（薪酬制）、信托制计费的，可以在招标文件中同时明确服务内容标准和收费标准；采用包干制计费的，应当在招标文件中明确服务内容和标准，投标人据此报价。

第十三条  招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书10日前，向项目所在地旗县（市、区）物业主管部门提交以下材料：
（一）物业管理项目招标审核备案表（含物业费用测算明细）；

（二）物业项目开发建设的政府批件;
（三）招标公告或者投标邀请书;

（四）招标文件;

（五）法律、法规规定的其他材料。

旗县（市、区）物业主管部门应当在受理备案申请后5日内，对材料完整性、招标文件合规性、物业费定价合理性进行审核。审核通过的，出具物业管理项目招标备案通知；申请材料不齐全或不符合要求的，应当一次性告知招标人需要补正的全部内容及补正时限。

已具备前期物业招标投标线上备案的盟市，可以采取“线上+线下”双轨制模式进行备案。

第十四条  招标人应当在备案完成后，通过国家和自治区规定的媒介发布招标公告，公告期限不少于5日。

招标文件确需修改的，应当在投标截止日前15日以书面形式通知所有的招标文件收受人，并同步报旗县（市、区）物业主管部门备案。

第十五条  招标人不得邀请有下列情形之一的物业服务人进行邀请招标：

（一）被依法列入严重失信主体名单，且在投标截止之日仍在有效期内的；

（二）法律、法规、规章规定不得参加投标的其他情形。

第四章  投标

第十六条  有意向投标的物业服务人，应当在投标申请截止日前通过公共资源交易平台或招标公告指定的渠道提交投标文件。

招标人采用入围方式的，应当预先设定入围投标人数量，若投标人数量超过预设人数，按招标文件载明的筛选条件择优确定入围者，并向所有投标人出具入围或未入围通知书。招标人应当优先选取不存在第十五条禁止情形的企业。

第十七条  有下列情形之一的，不具备投标资格：

（一）与招标人存在利害关系（包括但不限于招标人的全资子公司、控股子公司、主要股东控制的企业、以及存在重大利益关联的合作方等），且可能影响招标公正性。

（二）单位负责人为同一人的不同单位，或存在控股、管理关系的不同单位的。

（三）按照国家有关规定，属于投标人相互串通投标或者视为投标人相互串通投标的。

（四）以他人名义投标（挂靠）的；以其他方式弄虚作假的。

（五）向招标人、评标委员会成员或其他相关工作人员行贿；以回扣、礼品、礼金、有价证券、旅游、宴请等方式谋取中标的。

（六）串通投标、弄虚作假、行贿等行为情节严重，被行政监督部门取消投标资格的；被人民法院列入失信被执行人名单，且在限制期内的；被市场监管部门列入严重违法失信名单，且在限制期内的。

（七）不具备招标文件规定的注册资本、财务、业绩、人员、设备等资格要求；被责令停业、暂扣或吊销营业执照；财产被接管、冻结、破产状态。

（八）近三年内发生重大物业服务质量事故、严重违法违规行为，被旗县级以上物业主管部门限制投标且在限制期内的；近三年内存在拖欠农民工工资、重大诉讼败诉、恶意违约等不良信用记录的。

（九）电子投标文件未按规定在投标截止时间前上传至指定投标平台的；投标截止时间后提交的电子投标文件的；因投标人自身原因未按规定在线解密，导致无法参加开标的；法律法规规定的其他情形。

第十八条  投标文件由商务标书和技术标书组成，采用电子招标投标方式的，投标人应当通过投标平台提交投标文件。

商务标书应当包括物业服务投标报价、计费方式、费用测算明细、企业信用状况、管理业绩、拟派驻项目经理简历等。投标报价不得低于成本价，且应当与服务等级标准相适应，体现质价相符原则。

技术标书应当包括：物业服务内容和标准、实施方案、应急预案、服务承诺等内容。

招标人收到投标文件后应当签收保存，投标截止时间后送达的投标文件予以拒收。投标人需撤回投标文件的，应在投标截止日前通过平台书面通知招标人。

第五章  开标、评标与中标备案

第十九条  评标委员会由招标人依法组建，评标委员会中物业管理方面的专家应当熟悉物业管理相关法律法规、服务标准、行业规范及物业项目运营管理相关知识，确保评审贴合物业项目实际需求。评标委员会应当严格按照招标文件载明的评价标准进行评审。

开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行。

第二十条  招标人应当自收到评标报告之日起3日内，通过招标公告发布渠道公示中标结果，公示期限不少于3日。

中标结果公告内容应当包括：招标人及招标代理机构名称地址、项目名称及编号、中标人名称及中标金额、主要服务标准、异议受理渠道等。

第二十一条  公示期内无异议或者异议已妥善处理的，招标人应当向中标人发出中标通知书。招标人无正当理由未发出中标通知书的，由旗县（市、区）物业主管部门督促改正。中标人放弃中标、因不可抗力不能履行合同，或者被查实存在影响中标结果的违法行为等情形，不符合中标条件的，招标人可以按照评标委员会提出的中标候选人名单排序，依次确定其他中标候选人为中标人，也可以重新招标。

第二十二条  招标人应当自中标通知书发放之日起15日内，向旗县（市、区）物业主管部门提交以下材料办理中标备案，领取中标备案表：

（一）评标委员会出具的评标报告（含商务标加分项评审记录表及核查意见）；

（二）开标评标过程的影像资料（可以采用光盘等电子载体形式提交）；

（三）确定中标人的方式及理由；

（四）所有投标文件（含中标人投标文件）；

（五）中标通知书。

评标过程性资料、审批材料、备案材料及相关档案应当妥善保存，保存期限均不少于15年。

第六章  合同签订与备案

第二十三条  招标人和中标人应自中标通知书发出之日起30日内，签订《前期物业服务合同》，其中投标文件、答疑内容作为合同附件，不得订立任何背离合同实质性内容的补充协议。

第二十四条  物业服务合同生效后30日内，物业服务人应当向项目所在地旗县（市、区）物业主管部门办理合同备案，提交以下材料：

（一）物业服务合同；

（二）中标通知书、中标备案表；

（三）项目经理身份证明、劳动合同。

旗县（市、区）物业主管部门应当在5日内完成备案，并将备案结果书面告知属地街道办事处（苏木、乡镇人民政府）。

第二十五条  前期物业服务合同签订后、项目交付使用前，物业服务人提出解除合同，或因解散、破产等原因无法履行合同的，建设单位应当重新通过公开招标方式选聘前期物业服务人，并及时告知已购房业主。新选聘的物业服务内容和标准不得低于原合同约定。

第七章  附则

第二十六条  本办法由自治区住房和城乡建设厅负责解释。

第二十七条  本办法自2027年1月1日起施行。